Que son las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO)

Carlos Manuel Garcia*

Las CMO son valores respaldados por hipotecas que contienen varios préstamos hipotecarios agrupados y vendidos como una sola inversión. Una CMO grande puede contener miles de préstamos hipotecarios.

Las hipotecas en una CMO se organizan según dos factores principales: el vencimiento o fecha de vencimiento de un préstamo y su nivel de riesgo. Estas hipotecas se colocan en diferentes tramos, o grupos, según estos factores. Cada uno de estos tramos conlleva préstamos con diferentes saldos de principal, vencimientos, tasas de interés y niveles de riesgo.

Los niveles de riesgo son importantes. Los préstamos con niveles de riesgo más bajos son los que tienen más probabilidades de reembolsarse en su totalidad. Los prestatarios detrás de estos préstamos generalmente tendrán puntajes de crédito más altos y niveles de deuda mensuales más bajos. Los préstamos en tramos que se consideran de mayor riesgo podrían haber sido contratados por prestatarios con puntajes de crédito más bajos que tienen más probabilidades de no hacer los pagos o dejar de hacerlos por completo.

Los inversores en CMO reciben pagos de capital e intereses en base a cronogramas y reglas acordados. Pero es más probable que los inversores reciban sus pagos si sus CMO se componen de una mayor proporción de préstamos más seguros y de bajo riesgo. Los pagos podrían detenerse si demasiados préstamos en una CMO entran en ejecución hipotecaria.

Esto se debe a que los CMO solo reciben efectivo cuando los prestatarios realizan los pagos mensuales de los préstamos incluidos en sus tramos.

Las obligaciones hipotecarias garantizadas son sensibles a los cambios en las tasas de interés, así como a los cambios en las condiciones económicas, como las tasas de ejecución hipotecaria, las tasas de refinanciamiento y las tasas a las que se venden las propiedades. Cada tramo tiene una fecha de vencimiento y un tamaño diferente y se emiten bonos con cupones mensuales contra él. El cupón realiza pagos mensuales de principal y tasa de interés.

Son similares a las obligaciones de deuda garantizadas (CDO), que son una colección más amplia de obligaciones de deuda a través de múltiples instrumentos financieros.

Para ilustrar, imagine que un inversor tiene un CMO compuesto por miles de hipotecas. Su potencial de ganancias se basa en si los titulares de hipotecas pagan sus hipotecas. Si solo unos pocos propietarios incumplen sus hipotecas y el resto hace los pagos como se espera, el inversionista recupera su capital además de los intereses. Por el contrario, si miles de personas no pueden hacer los pagos de su hipoteca y entran en ejecución hipotecaria, el CMO pierde dinero y no puede pagar al inversor.

Existe un tipo de herramienta financiara similar a las CMO llamadas Las CDO, u obligaciones de deuda garantizadas, son herramientas financieras que utilizan los bancos para empaquetar préstamos individuales en un producto vendido a inversores en el mercado secundario. Estos paquetes consisten en préstamos para automóviles, deudas de tarjetas de crédito, hipotecas o deudas corporativas. Se denominan colateraizados porque los reembolsos prometidos de los préstamos son la garantía que les da valor a los CDO.

Los bancos venden CDO a inversores por tres razones:

1.      Los fondos que reciben les dan más efectivo para hacer nuevos préstamos.

2.      Mueve el riesgo de incumplimiento del préstamo del banco a los inversores.

3.      Las CDO ofrecen a los bancos productos nuevos y más rentables para vender, lo que aumenta los precios de las acciones y las bonificaciones de los administradores.

Parte de la crisis financiera del 2008, conocida como La Burbuja, se debió al altísimo incumplimiento de pago por partes de los emisores de CMO y CDO a los tenedores de esos instrumentos financieros, causado por la paqueitizacion de préstamos de pésima calidad que habían sido otorgados previamente a personas y entidades con crédito deficientes y sin capacidad de pago, causando la siguiente cadena de incumplimientos:

1) El beneficiario de préstamo hipotecario o de otro tipo no paga la cuota mensual.

2) El tenedor de las hipotecas paquetizadas en la CMO o la CDO no recibe flujo de caja mensual para pagar a los tenedores de esos bonos, los cuales pasan a estar en mora y por lo tanto bajan su calificación de riesgo a Bonos Basura.

3) Los tenedores de bonos no reciben sus cuotas de amortización, se atemorizan y salen a vender sus posiciones a precios de gallina flaca.

4) Los mercados financieros entran en pánico ante la amenaza cierta de una iliquidez inminente y de mora masiva.

Resultado: falta de confianza, iliquidez crediticia, quiebre de bancos y empresas de seguros. La Tormenta Perfecta.

Esta situación obligó al gobierno de USA a tomar drásticas medidas para forzar a la banca hipotecaria a reformar el procesó de otorgamiento de préstamos hipotecarios de ahí en adelante. Los auxilios financiero garantizados por el Tesoro norteamericano llegaron a casi 800 millardos de dólares y beneficiario a empresas como General Motors, AIG, Citibank, y Bank of America, entre otras.

Tanto las CMO como CDO tienen una función importante, siempre que se emitan con la seguridad del capital del inversor como norte. Estos instrumentos de inversión contribuyen a dinamizar y a proveer de liquidez a los mercados crediticios.

*Carlos Manuel García es un asesor financiero, con más de 26 años de experiencia, y debidamente licenciado en el Estado de Florida para ofrecer de seguros de salud, seguros de vida, y productos de pensiones (Anualidades).

Para más información lo pueden contactar por correo electrónico a garciacm@gmail.com, o a su número directo 954-573-4006.